Perustelut
Kiinteistönmuodostuksen päällikkö on 13.3.2025 tehdyllä päätöksellä 2025–136 hylännyt poikkeamispäätöstä koskevan hakemuksen poiketa alueidenkäyttölain 72 §:n 1 momentin säännöksestä (rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakentamisluvan myöntämisen perusteena) sekä poiketa rakennusjärjestyksessä määrätystä rakennuspaikan vähimmäispinta-alavaatimuksesta.
Haetaan lupaa 1,5 kerroksiselle omakotitalolle (alle 240 k-m2) sekä 1 kerroksiselle talousrakennukselle (70 k-m2).
Hakemus on hylätty, koska rakentamislain 57 §:ssä myönteiselle poikkeamisluvalle säädetyt edellytykset eivät ole täyttyneet.
Hakija on määräajassa jättänyt kielteisestä päätöksestä rakentamislain 178 §:n mukaisen oikaisuvaatimuksen Jyväskylän kaupunkirakennelautakunnalle.
Oikaisuvaatimus
Oikaisuvaatimuksessa haetaan oikaisua edellä mainittuun päätökseen kokonaisuudessaan siten, että poikkeamislupa tulisi myöntää. Oikaisuvaatimusta on perusteltu muun ohella seuraavasti:
Muutoksenhakija katsoo, että viranhaltijan tekemä kielteinen päätös ei ole lainmukainen, sillä myönteinen päätös ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle eikä alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaaranna maanomistajien tasapuolista kohtelua.
Muutosvaatimuksen perusteet on esitetty poikkeamislupapäätöksen kohdassa hakemus ja sen perustelut. Lisäperusteena on esitetty, että tilalle on vuonna 1989 luvattu myönteinen poikkeamislupa naapurikiinteistön myönteisen poikkeamispäätöksenyhteydessä sekä palstoitussuunnitelmassa muutoksen kohteena oleva tilan on muodostettu rakennuspaikaksi. Viranhaltijapäätöksessä ei oteta mitään kantaa siihen, että asemakaavoituksen viranhaltijat ovat jatkuvasti todenneet tilan olevan varma rakennuspaikka myös nykyaikaisessa tulevassa asemakaavassa. Kuitenkin jo vuonna 1989 silloinen maalaiskunnan kaavoituslautakunta on saanut K-S lääninhallitukselta ja kunnanhallitukselta huomautuksen siitä, että alue tulisi kaavoittaa, koska alueelle on muodostunut taaja-asutus ilman kaavaa. Kuitenkin jo tällöin (1989) maalaiskunnan kaavoituslautakunta on ilmaissut, että palstoitus on suunniteltu siten, että se ei aiheuta haittaa tulevalle kaavoitukselle.
Tämä päätös olisi viides kielteinen hakijan ja vanhempiensa hakemuksiin alueella noin 20 vuoden ajalta, neljälle eri paikalle, myös 100% rakentamattoman kantatilan alueelle. Päätöksessä tulisi ottaa tämä huomioon kokonaisuutta ajateltaessa. Tarkoituksena on rakentaa koti omalle perheelle suvun kotipaikalle.
Vastaus oikaisuvaatimukseen
Kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan poiketa alueidenkäyttölaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta ja rakentamislaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.
Rakentamislain 57.2 §:n mukaan edellä tarkoitettua lupaa ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:
1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista;
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Poikkeamisen myöntäminen siis edellyttää, että poikkeamiselle säädetyt oikeudelliset edellytykset täyttyvät, muussa tapauksessa poikkeamiseen ei voida suostua.
Alueidenkäyttölain 72 § 1 momentin mukaan meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennuskohdetta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakentamisluvan myöntämisen perusteena.
Hakemuksen mukainen uusi asuinrakennuksen rakennuspaikka sijoittuisi noin 100 metrin etäisyydelle Viitalammesta, lammen rantavyöhykkeelle. Hakemuksen kohteena oleva Ritopohjanalue sijoittuu rakentamispaineiselle alueenosalle aivan kaupunkirakenteen ja asemakaavoitetun alueen liepeille, jolle on jo muodostunut taajahkoa asutusta.
Alueella ei ole voimassa alueidenkäyttölain 72 §:n 1 momentissa tarkoitettua asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakentamisluvan myöntämisen perusteena. Alueella on voimassa kaupunginvaltuuston 10.11.2014 hyväksymä ja 25.11.2016 lainvoiman saanut kaupungin yleiskaava. Oikaisuvaatimuksen kohteena oleva tila sijoittuu yleiskaavassa merkinnällä Selvittämisen arvoinen taajama-alue, jossa maankäytön tehostamisen tulee perustua asemakaavoitukseen. Kaavamääräyksessä todettaan muun ohella, että uusien rakennuspaikojen muodostaminen vaatii pohjakseen asemakaavan. Ennen asemakaavoitusta alueella voidaan sallia ympäristön ominaispiirteisiin soveltuva, myöhempää kaavoitusta haittaamaton olemassa olevien rakennuspaikkojen korjaus- ja täydennysrakentaminen.
Nyt oikaisuvaatimuksen kohteena olevalle tilalle Purola, kaupunkirakennelautakunta on kokouksessaan 22.2.2022 asiakohdassa 30, tehnyt kielteisen poikkeamispäätöksen omakotitalon rakentamiseksi. Perusteluissaan lautakunta on todennut, että huomioon ottaen rakennuspaikan sijainti, jo muodostunut rakentaminen, vesistön koko sekä rakennuspaikasta ja hankkeesta saatu muu selvitys katsotaan, että hakemuksen mukainen rakentaminen aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle sekä vaarantaa maanomistajien tasapuolisen kohtelun toteutumisen.
Purola on kuulunut emätilaan 180-402-28-5 Rantaharju (86 100 m2). Rantaharju–tilalla on ollut muuntamatonta rantaviivaa noin 170 metriä Tyyppälänjärvellä ja noin 150 metriä Viitalammella. Tästä Rantaharjun emätilasta on muodostunut yhteensä 12 rakennuspaikkaa, joista neljä on omarantaisia.
Samasta Rantaharjun emätilasta erotetulle Purolan tilan viereiselle tilalle Onanranta 179-401-121-1 Keski-Suomen ELY-keskus on 15.11.2012 tehnyt kielteisen poikkeamispäätöksen omakotitalon rakentamisesta, myös kaupunkirakennelautakunta 28.1.2020 on tehnyt kielteisen poikkeamispäätöksen omakotitalon rakentamiseksi samalla Onanrannan tilalle. Edelleen samasta Rantaharjun emätilasta erotetuille tiloille Uus-Harjula 179-401-28-27 ja Koivuniitty 179-401-28-28 on Jyväskylän maalaiskunnan kaavoitus- ja rakennuslautakunta tehnyt kielteiset suunnittelutarveratkaisut omakotitalojen rakentamiseksi.
Emätilan 180-402-28-5 (Rantaharju) alue on suurilta osiltaan jo muodostunut rakennuspaikoiksi aiemman rakentamisen yhteydessä. Rakennuspaikka on rakentamispaineen alaista aluetta kaupunkirakenteen välittömässä läheisyydessä noin 400 metrin etäisyydellä asemakaavoitetusta alueesta. Koko alueen maankäyttö tulee ratkaista asemakaavalla niin ranta-alueilla kuin myös ranta-alueiden ulkopuolisilla osilla. Uusien rakennuspaikkojen muodostamisen katsotaan aiheuttavan haittaa alueen tulevalle kaavoitukselle ja maankäytön muulle järjestämiselle.
Toisin kuin oikaisuvaatimuksessa esitetään, asemakaavan puuttuminen ei ole peruste myönteiselle poikkeamispäätökselle alueella, jolla jo toteutuneen rakentamisen vuoksi maankäytön tehostaminen tulee ratkaista asemakaavalla. Kuten edellä on todettu poikkeamisen myöntäminen edellyttää, että rakentamislaissa poikkeamiselle säädetyt oikeudelliset edellytykset täyttyvät.
Poikkeamisen oikeudellisia edellytyksiä arvioitaessa tulee huomioida myös maanomistajien yhdenvertaisuuden vaatimus. Kyse on hallinto-oikeudellisen yhdenvertaisuusperiaatteen soveltamisesta käytännössä. Viranomainen ei saa annettavalla ratkaisulla estää samankaltaisessa asemassa tai tilanteessa olevien maanomistajien vastaavanlaisia mahdollisuuksia omistamansa kiinteistön käytölle sekä rakentamiselle.
Tässä tapauksessa yksittäistä rakennuspaikkaa koskevalla poikkeamispäätöksellä ei voida varmistua siitä, että myös muille alueella rakentamiskelpoista maata omistaville olisi kaavoituksessa tai muuten mahdollista osoittaa vastaavalla mitoituksella uusia rakennuspaikkoja. Rakentaminen aiheuttaisi näin ollen haittaa kaavoitukselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle. Uusien rakennuspaikkojen osoittaminen on tutkittava yksittäistä rakennuspaikkaa laajemmalla kaavallisella tarkastelulla, jossa sekä maanomistajien tasapuolinen kohtelu että alueeseen kohdistuvat muut maankäyttötarpeet tulevat kaavan sisältövaatimusten mukaisesti tutkituksi.
Rantarakentamisen osalta voidaan lisäksi todeta, että kaavoituksen yleisenä periaatteena pidetään rakennusoikeuksien kytkemistä vesistöjen pinta-alaan erityisesti silloin kun kyseessä on pienehkö vesistöpinta-alaltaan vähäinen vesistö. Kaavoituskäytännön mukaan vähäisten vesistöjen rantarakennusoikeus on 1 rakennuspaikka jokaista alkavaa 3 – 4 vesihehtaaria kohden. Pinta-alaltaan 4,1 ha suuruisen Viitalammen rantaan rajoittuu kaiken kaikkiaan 12 eri kiinteistöä, joista jo yli puolet (8) on rakennettuja ja loput (4) rakentamattomia. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu alueella edellyttää, että uusien rakennuspaikkojen osoittaminen toteutetaan kaavoituksen kautta.
Oikaisuvaatimuksessa on lisäksi vedottu siihen, että poikkeamishakemukseen tulisi suostua, huomioiden aiemmat viranomaisten lausunnot ja myöntämät luvat sekä tehty palstoitussuunnitelma.
Rakentamislain 57 §:n 1 momentin mukaisessa poikkeamismenettelyssä voidaan hakemuksesta myöntää poikkeaminen vain alueidenkäyttölaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta ja rakentamislaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Tässä poikkeamisharkinnassa ei voida ratkaista muun lainsäädännön mukaisessa järjestyksessä ratkaistavia asioita. Poikkeamisharkinnassa ei myöskään voida arvioida alueelle mahdollisesti aiemmin maankäyttö- ja rakennuslain tai rakennuslain mukaisessa menettelyssä myönnettyjen lupien lainmukaisuutta tai viranhaltijoiden menettelyä.
Palstoitussuunnitelman osalta voidaan vielä todeta, että se on ollut sittemmin kumotus rakennuslain (kumottu maankäyttö- ja rakennuslailla 132/1999) tuntema käsite. Palstoitussuunnitelma liittyi lain 123 §:n (kumottu lailla 19.8.1994/769) mukaiseen myyjän ilmoitusvelvollisuuteen rakennuslaitakunnalle rakennuspalstan myymisestä. Palstoitussuunnitelma ei ole rakennuslain systematiikassa ollut kaava, eikä sillä ollut oikeusvaikutuksia.