Kaupunkirakennelautakunta, kokous 30.9.2025

Perustelut

Kymppi^R-ohjelman yleiset tavoitteet

Kymppi^R-ohjelma on Jyväskylän kaupungin maankäytön, asumisen ja liikenteen toteuttamisohjelma seuraavalle kymmenelle vuodelle. Kymppi^R-ohjelmassa ratkaistaan muun muassa millä aikataululla edetään uusien asuinalueiden asemakaavoituksessa, tontinluovutuksessa ja kunnallistekniikan rakentamisessa. Liikenteen osalta painopiste on kävelyn ja pyöräilyn pääverkon kohteiden ohjelmoinnissa. Kymppi^R-ohjelma tuottaa lähtökohtia mm. kaavoitusohjelmalle, maanhankinnalle, eri investointiohjelmille ja palveluverkkojen suunnitteluun.

Ohjelman tavoitteena on:

•       varmistaa asuintonttien riittävyys ja monipuolinen tarjonta eri puolilta kaupunkia
•       edistää kestävää ja vähähiilistä yhdyskuntarakennetta ja liikennejärjestelmää
•       edistää monipuolista ja kestävää asuntotuotantoa erilaisiin asumistarpeisiin
•       mahdollistaa yhdyskuntarakenteen toteuttamisen ennakoitavuus ja hallinta

Kyseessä on jatkuva prosessi, jossa ylläpidetään tilannekuvaa ja tietopohjaa maankäyttöön, asumiseen ja liikenteeseen liittyvistä ilmiöistä ja tunnistetaan muutostarpeita toimintaan.

Kymppi^R-ohjelma päivitetään vuosittain ja käsitellään kaupungin luottamuselimissä. Kaupunginvaltuusto hyväksyy ohjelman vähintään kerran valtuustokaudessa tai silloin, kun ohjelmassa tehdään periaatteellisia linjauksia. Muina vuosina ohjelman hyväksyy kaupunkirakennelautakunta. Tänä vuonna ohjelman hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Lähtökohtia Kymppi^R-ohjelman kaavoitus- ja tonttitavoitteille

Asuntotuotanto on talouden suhdanteiden vuoksi ollut poikkeuksellisen matalalla tasolla valtakunnallisesti ja myös Jyväskylässä. Vuonna 2024 asuntoja valmistui Jyväskylässä yhteensä 695 ja vuoden 2025 määrän ennakoidaan pysyvän korkeintaan samalla tasolla. Jyväskylän väestönkasvu on ollut matalasta asuntotuotannosta huolimatta viime vuosina keskimääräistä suurempaa. Tilastokeskuksen uusimman väestöennusteen mukaan Jyväskylän väestö kasvaa jatkossakin, mutta vuotuinen kasvu jäisi alle 1000 asukkaan 2030-luvun alkupuolella. Maahanmuutolla on keskeinen rooli väestökehityksessä.

Laskennallinen vuosittainen asuntotuotantotarve on kaupungin arvion mukaan noin 1000–1400 asuntoa, mutta esimerkiksi rakennusteollisuus RT on arvioinut tuotannon palautuvan valtakunnallisesti taantumaa edeltävälle tasolle vasta vuoden 2030 tienoilla. Kymppi^R-ohjelman tavoitteena on kehittää tonttitarjontaa pitkäjänteisesti. Kaavoituksen painopisteitä ja tonttituotantoa suunnitellaan paitsi asuntotuotantotarpeen, myös kaavavarannon, suhdanteiden ja tonttikysynnän perusteella. Määrällisiä asemakaavoitus- ja tonttitavoitteita vuosille 2025-2028 on tilannekuvan pohjalta arvioitu tämän vuoden ohjelmassa uudelleen.

Omakotitalo- ja tuottajamuotoiset pientalotontit

Omakotitalorakentaminen on vähentynyt 2010-luvun huippuvuosista. Lapsiperheiden määrän tasaantuminen ja väestön ikääntyminen vaikuttavat tonttikysyntään. Monet viimeaikaiset kehitystrendit viittaavat pientalorakentamisen kaupungistumiseen ja sijainnin merkitys on kasvanut entisestään tonttikysynnässä. Jyväskylän asumisvisio 2035:n mukaisesti omakotitalojen rinnalle tavoitellaan nykyistä monipuolisempaa pientalotuotantoa vastaamaan eri kohderyhmien tarpeisiin. Tuottajamuotoista pientalotonttitarjontaa kehittämällä voidaan tarjota omakotitalorakentamiselle tiivis mutta pientalomainen ja helppo asumisvaihtoehto palvelujen läheisyydessä. Omatoimirakentamisen sijaan rakennuttajana toimii ammattimainen toimija kuten rakennusliike. Tuottajamuotoiset pientalot voivat olla rivitaloja tai esimerkiksi pari- tai erillispientaloja. Kymppi^R-ohjelmassa on asetettu kaavoitustavoite tuottajamuotoiselle pientalotuotannolle, ja vastaavasti uusia omakotitontteja koskevia tavoitteita on määritelty uudelleen.

Omakotitonttien osalta tavoitteena on kaavoittaa vuosittain keskimäärin 50 uutta tonttia kaupungin maalle. Tavoitteena on myös ylläpitää viiden vuoden tontinluovutustavoitetta vastaava määrä tonttitarjontaa ja -varantoa eli yhteensä 300 omakotitonttia kaupungin maalla. Vuonna 2024 asemakaavoituksen painopiste oli omakotitonteissa ja useita kaavoja hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa. Lainvoimainen tonttivaranto on kuitenkin vielä alle tavoitteen, sillä kolme kaavaa (Tammirinne, Kauramäki II ja Ylämyllyjärvi) on valituskäsittelyssä. Näissä kaavoissa on yhteensä 165 tonttia, ja tonttivarannon määrän odotetaan kohentuvan tavoitteen mukaiseksi kaavavalitusten ratkettua.

Vuotuinen tontinluovutustavoite on keskimäärin 60 omakotitonttia. Omakotitonttien luovutusmäärä kääntyi kasvuun vuonna 2024, mutta kolmen vuoden keskiarvo on vielä alle tavoitteen. Kymppi^R-ohjelman tavoitteena on varmistaa, että tontit toteutuvat kohtuullisessa aikataulussa. Tavoitteena on, että omakotitonteista 90 % on luovutettu viiden vuoden kuluessa niiden tultua markkinointiin. Tämä on toteutunut tähän saakka tavoitteen mukaisesti.

Vuosi 2025 on omakotitonttitarjonnan osalta hyvin poikkeuksellinen. Kaavavalitusten vuoksi markkinointiin ei tule todennäköisesti lainkaan uusia tontteja. Tarjonta koostuu aiemmin avatuista alueista, joilla tontteja on yhteensä 118 (tilanne 6/2025). Uuden tonttitarjonnan ajoitus näkyy ohjelman sivulla 24. Uusien tonttien markkinointi riippuu kaavojen etenemisestä, ja määrää säädellään olemassa olevan tarjonnan perusteella. Lähivuosina tontteja on tulossa tarjolle eri puolilta kaupunkia, erityisesti Kauramäestä.

Pientalotonttitarjontaa kehitetään erityisesti niillä alueilla, joilla etäisyydet keskustaan ja palveluihin ovat kohtuulliset. Etenkin niillä pientaloalueilla, joilla kävelyn, pyöräilyn ja joukkoliikenteen edellytykset toteutuvat parhaiten, painotetaan omakotitalorakentamisen sijaan tuottajamuotoista pientalorakentamista. Kymppi^R-ohjelman tavoitteena on kaavoittaa tuottajamuotoiselle pientalotuotannolle vuosittain keskimäärin 15 000 k-m² ja ylläpitää viiden vuoden tarvetta vastaavaa 75 000 k-m² asemakaavavarantoa. Nykyinen varanto painottuu yksityisellä maalla oleviin rivitalotontteihin, eikä erillispientalotontteja juuri ole. Lähivuosien ohjelmoinnissa on kuitenkin riittävästi kohteita tavoitteiden saavuttamiseksi. Kohteet on koottu sivulle 27.

Kerrostalotontit

Jyväskylän asuntotuotanto painottuu jatkossakin kerrostaloihin ja vuokra-asumisen kysynnän ennakoidaan kasvavan. Valtion linjaukset valtion tukeman tuotannon vähentämisestä sekä vapaarahoitteisen rakentamisen epävarmuus vaikuttavat erityisesti kerrostalotuotantoon. Valtion tuella on ollut merkittävä rooli Jyväskylässä. Viime vuosina valmistuneista asunnoista noin 29 % ja kerrostaloasunnoista 36 % on ollut valtion tukemaa tuotantoa. Kaupunki tavoittelee, että jatkossakin vähintään 25 % valmistuvista asunnoista olisi valtion tukemia. Heikko taloustilanne on vähentänyt yksityisten maanomistajien kaavamuutoshakemuksia, mutta kerrostalotonttien kaavavaranto riittää lähivuosien asuntotuotantotarpeisiin. Näiden tekijöiden vuoksi Kymppi^R-ohjelman kerrostalotonttien kaavoitus- ja markkinointitavoitteita on arvioitu uudelleen.

Kerrostalotuotantoa varten kaavoitetaan vuodessa keskimäärin 50 000 k-m². Tavoitteena on ylläpitää viiden vuoden asuntotuotantotarvetta vastaava määrä asemakaavavarantoa eli noin 250 000 k-m². Kerrostalotontteja on viime vuosina kaavoitettu tavoitteen mukaisesti ja asemakaavavarantoa on suhdanteista riippuen noin 5-7 vuoden tarpeisiin. Osa kerrostalotonttien varannosta on tosin suhteellisen vanhaa tai ne eivät vastaa sijainniltaan tai mitoitukseltaan tämänhetkistä kysyntää. Kaupungin omistamien tonttien osalta tutkitaan mahdollisuuksia esimerkiksi kaavamuutoksiin pienimuotoisempaa rakentamista varten.

Kerrostalotonttien ohjelmoinnissa jatkuu vahva täydennysrakentamispainotus. Alueiden suunniteltu ajoitus näkyy ohjelman sivulla 30 olevassa ohjelmointitaulukossa. Alueellisesti ohjelmoinnissa korostuvat etenkin keskusta, Kangas ja Kukkula. Uusia rakentamismahdollisuuksia on tulossa lähes kaikkien alue- ja lähikeskusten vaikutuspiiriin ja monilla alueilla on jo huomattava määrä heti rakennettavissa olevia tontteja. Suurin osa asemakaavavarannosta ja uusista kaavoituskohteista sijoittuu yksityisen omistamalle maalle.

Kaupungin tavoitteena on tarjota rakennusliikkeille tuottajamuotoiseen pientalotuotantoon sekä kerrostalotuotantoon vuosittain yhteensä vähintään 15 000-20 000 k-m² verran uusia tontteja. Tältä osin uusi tonttitarjonta painottuu lähivuosina tuottajamuotoisiin pientalotontteihin, joiden kysynnän odotetaan kasvavan rakentamisen suhdanteiden elpyessä kerrostalotuotantoa nopeammin. Tarjolla on myös heti rakennettavissa olevia kerrostalotontteja. Lisäksi aiempia kumppanuushakuja, jotka eivät ole johtaneet tontinvaraukseen, tullaan uusimaan. Kumppanuuskaavoituksessa tulevat rakennuttajat ovat mukana laatimassa asemakaavaa yhteistyössä kaupungin kanssa. Pitkällä aikavälillä tarvitaan lisää uusia, hyvillä sijainneilla kaupungin maalla olevia kerrostalotontteja muun muassa tontinmyyntitulojen näkökulmasta. Tämän tarjonnan riittävyys edellyttää aktiivista maapolitiikkaa.

Liikennehankkeiden ohjelmointi

Resurssiviisas Jyväskylä 2040 -ohjelman mukaisesti Jyväskylän kaupungin tavoitteena on olla hiilineutraali vuonna 2030 ja päästötön vuonna 2040. Kymppi^R-ohjelman lähtökohtana on, että maankäytön, asumisen ja liikenteen yhteensovittamisella lisätään kuntalaisten mahdollisuuksia liikkua kävellen, pyöräillen ja joukkoliikenteellä. Jyväskylän kaupunkiseudun ja valtion välisessä MAL-sopimuksessa on asetettu tavoitteeksi kasvattaa kestävän liikkumisen (kävely, pyöräily ja joukkoliikenne) yhteenlaskettu kulkutapaosuus 55 prosenttiin vuoteen 2030 mennessä. Vuoden 2021 henkilöliikennetutkimuksessa osuus oli 44 %. 

Kävelyn ja pyöräilyn kulkutapaosuuden kasvattaminen edellyttää mm. panostuksia infrastruktuuriin. Tavoitteena on varata kunnallistekniikan investointiohjelmassa kävelyn ja pyöräilyn pääverkon parantamiseen 3 milj. €/vuosi. Kohteiden suunniteltu ajoitus näkyy ohjelman sivulla 37 olevassa ohjelmointitaulukossa. Pääpaino ohjelmoinnissa on lähivuosina keskustan läheisyydessä.

Ohjelmassa on lisäksi tunnistettu merkittäviä katu- ja maantieverkon kehittämishankkeita ja erityisesti seuraavan kymmenen vuoden aikana ajankohtaiseksi tulevia hankkeita, jotka edellyttävät kaupungilta merkittävää taloudellista varautumista. Osana MAL-sopimusta valtio ja Jyväskylän kaupunki toteuttavat vuoden 2027 loppuun mennessä Palokassa laajan ja pitkään odotetun hankekokonaisuuden, jolla parannetaan liikenteen sujuvuutta ja turvallisuutta kaikilla kulkumuodoilla erityisesti Palokanorrella. Hanke avaa etenkin Läntisessä Palokassa uusia maankäytön kehittämismahdollisuuksia muun muassa asumiselle ja liikuntapaikkarakentamiselle.

Ehdotus

Esittelijä

Kaupunkirakennelautakunta esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että Kymppi^R2025-ohjelma hyväksytään mukaan lukien

• ohjelman yleiset ja määrälliset tavoitteet, jotka ohjaavat asemakaavoitusta, tontinluovutusta sekä kävelyn ja pyöräilyn pääverkon investointeja sekä
• ohjelmassa esitetty ajoitus uusien asuinalueiden sekä kävelyn ja pyöräilyn pääverkon kohteiden suunnittelun ja toteutuksen pohjaksi. Ohjelmointia tarkennetaan vuosittain kaupunkirakennelautakunnan hyväksymillä Kymppi^R-ohjelmilla.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin.