Kaupunkirakennelautakunta, kokous 17.6.2026

Perustelut

Kymppi^R-ohjelman yleiset tavoitteet

Kymppi^R-ohjelma on Jyväskylän kaupungin maankäytön, asumisen ja liikenteen toteuttamisohjelma seuraavalle kymmenelle vuodelle. Ohjelmassa ratkaistaan muun muassa millä aikataululla edetään uusien asuinalueiden asemakaavoituksessa, tontinluovutuksessa ja kunnallistekniikan rakentamisessa. Liikenteen osalta painopiste on kävelyn ja pyöräilyn pääverkon kohteiden ohjelmoinnissa.

Kymppi^R-ohjelma toteuttaa osaltaan Jyväskylän kaupunkistrategiaa ja sen poikkileikkaavia teemoja. Ohjelman tavoitteena on:

• varmistaa asuintonttien riittävyys ja monipuolinen tarjonta eri puolilla kaupunkia
• edistää kestävää ja vähäpäästöistä yhdyskuntarakennetta ja liikennejärjestelmää
• edistää monipuolista ja kestävää asuntotuotantoa erilaisiin asumistarpeisiin
• mahdollistaa yhdyskuntarakenteen ennakoitava ja hallittu toteutus

Kymppi^R-ohjelma tuottaa lähtökohtia mm. kaavoitusohjelmalle, maanhankinnalle, eri investointiohjelmille ja palveluverkkojen suunnitteluun. Kyseessä on jatkuva prosessi, jossa seurataan maankäyttöön, asumiseen ja liikenteeseen liittyviä ilmiöitä ja päivitetään tavoitteita ja ohjauskeinoja tarpeen mukaan.

Kymppi^R-ohjelma päivitetään vuosittain ja se käsitellään kaupungin luottamuselimissä. Vuonna 2026 ohjelman hyväksyy kaupunkirakennelautakunta.

Väestökehityksen ja asuntotuotannon tilannekuva

Jyväskylän väestönkasvu hidastui vuonna 2025 (kasvua 701 asukasta, väkiluku 149 895). Kasvu jäi alle 1000 asukkaan ensimmäistä kertaa sitten 1990-luvun lamavuosien. Kuntien välinen nettomuutto jatkui toista vuotta lievästi tappiollisena ja erityisesti nuorten aikuisten muuttotappio on kasvanut. Työllisyystilanteen parantaminen on ratkaisevaa kehityksen kääntämiseksi.

Asuntotuotanto jatkui poikkeuksellisen matalana. Vuonna 2025 valmistui 700 asuntoa. Merkittävää käännettä ei ole odotettavissa vielä vuoden 2026 aikana, vaikka alkuvuodesta 2026 myönnetyissä rakennusluvissa on nähtävissä kasvua. Suomen suhdannekehityksellä on suuri vaikutus kuluvan vuoden ennusteeseen ja siihen liittyy paljon epävarmuutta.
 

Omakotitalo- ja tuottajamuotoiset pientalotontit

Omakotitonttien osalta tavoitteena on kaavoittaa vuosittain keskimäärin 50 uutta tonttia sekä ylläpitää viiden vuoden tontinluovutustavoitetta vastaava määrä tonttitarjontaa ja -varantoa eli yhteensä 300 omakotitonttia kaupungin maalla. Kaavoitus on viime vuosina ylittänyt tavoitetason ja tonttivarannon määrä on noussut tavoitteen mukaiseksi kuluvan vuoden aikana.

Omakotitonttien luovutukset ovat jääneet alle tavoitteen (tavoite 60 tonttia/vuosi), mikä johtuu heikosta markkinatilanteesta ja toisaalta kaavavalitusten vuoksi usean alueen markkinointi on viivästynyt suunnitellusta. Lähivuosina tontteja on tulossa tarjolle eri puolilta kaupunkia pitkään odotetuilta alueita. Merkittävin painopiste on Kauramäki, mutta uutta tarjontaa on tulossa muun muassa Jyskään Tammirinteelle ja Itäiseen Palokkaan Heikkilään. Omarantaisia tontteja on tulossa tarjolle Salmirannasta. Lisäksi Päijänteen läheisyydestä markkinoidaan lähivuosina tontteja Säynätsalon Lehtisaaresta. Uuden omakotitonttitarjonnan ajoitus näkyy ohjelman sivulla 27.

Tuottajamuotoisessa pientalotuotannossa (rivitalot, pari- ja erillispientalot) tavoitteena on kaavoittaa keskimäärin 15 000 k-m² vuodessa. Kyseessä on uusi tavoite, joka asetettiin edellisessä Kymppi^R2025-ohjelmassa. Tuottajamuotoisella pientalotuotannolla tarkoitetaan rakentamista, jossa rakennuttajana toimii ammattimainen toimija, kuten rakennusliike. Tavoitteena on monipuolistaa ammattirakentajille suunnattavaa pientalotonttitarjontaa. Lähivuosien ohjelmoinnissa on riittävästi kohteita tavoitteiden saavuttamiseksi. Kohteet on koottu sivulle 28.

Kerrostalotontit ja asuntomarkkinoiden muutos

Kaavoitustavoite kerrostalorakentamiselle on keskimäärin 50 000 k-m² vuodessa. Kaavoitus ja myös kerrostalorakentamisen toteuma on viime vuosina jäänyt tätä pienemmäksi. Kaavoituksen pääpaino on ollut pientalo- ja työpaikkatonteissa. Nykyisessä markkinatilanteessa uusien kerrostalotonttien kaavoitus ei ole ollut prioriteetti, sillä lainvoimaista asemakaavavarantoa kerrostalorakentamiseen on tavoitteen mukaisesti vähintään viiden vuoden tarpeisiin. Myös yksityisten maalle kohdistuvien kaavamuutoshakemusten määrä kerrostalorakentamiselle on vähentynyt aiemmista vuosista merkittävästi.

Ohjelman erityisteemana vuonna 2026 on kerrostalorakentamisen tilannekuva ja skenaariot sekä sopeutuminen muuttuvaan asuntomarkkinaan. Valtion tukema tuotanto on tasoittanut viime vuosina asuntotuotannon suhdannekuoppaa merkittävästi ja sen osuus kaikesta asuntotuotannosta oli viime vuonna 52 %. Kerrostalotuotannosta osuus oli peräti 73 %. Myös tänä vuonna valtion tukeman tuotannon osuus valmistuneista asunnoista tulee olemaan poikkeuksellisen korkea.

Jatkossa nykyisen hallitusohjelman linjausten mukaisesti valtion tukeman tuotannon määrä tulee vähentymään. Odotettavissa on, että kerrostalorakentaminen tulee keskittymään aiempaa suppeammalle alueelle, jolla on sijaintinsa puolesta parhaat edellytykset vapaarahoitteiselle tuotannolle. Kysyntä painottuu todennäköisesti aiempaa vahvemmin keskustaan ja sen lähiympäristöön sekä Kankaalle ja jatkossa myös Kukkulaan. Keskustan ulkopuoliset aluekeskukset voivat silti olla hintatasoltaan kilpailukykyisiä, jos maantasopysäköinti on mahdollista ja lähiympäristön palvelut ovat riittävän hyvät.

Kerrostalotonttien osalta lainvoimaista kaavavarantoa ja uusia kaavoituskohteita on ohjelmassa laskennallisesti vähintään 10 vuoden tarpeisin, joten uusia laajoja kerrostalopainotteisia kaavoja tulee käynnistää harkiten. Yksityisen omistuksessa olevat tontit ovat sijainniltaan pääsääntöisesti kerrostalorakentamiseen otollisella sijainnilla. Sen sijaan osa kaupungin tonttitarjonnasta on suhteellisen vanhaa eivätkä tontit vastaa sijainniltaan tai mitoitukseltaan tämänhetkistä kysyntää. Näiden tonttien soveltuvuutta ja kaavamuutosmahdollisuuksia esim. pienimuotoisemmalle rakentamiselle selvitetään yhdessä rakennusliikkeiden kanssa. Muita suosituksia on koottu sivuille 20–21 ja niissä korostuu muun muassa kaupungin aktiivisen maapolitiikan rooli.

Hyvillä sijainneilla, kaupungin maalla olevien kerrostalotonttien riittävän tarjonnan varmistaminen on tärkeää myös tontinmyyntitulojen kannalta. Kaupungin tavoitteena on tarjota rakennusliikkeille tuottajamuotoiseen pientalotuotantoon sekä kerrostalotuotantoon vuosittain yhteensä vähintään 15 000-20 000 k-m² verran uusia tontteja. Lähivuosina määrällisen markkinointitavoitteen saavuttaminen jatkuu haasteellisena. Rakennusliikkeille suunnattu uusi tonttitarjonta kohdistuu pääasiassa pienimuotoiseen asuntotuotantoon, jonka kysynnän odotetaan elpyvän kerrostalotuotantoa nopeammin. Tämä kuitenkin tarkoittaa, että markkinointiin tulevien tonttien kokonaismäärä jää lähivuosina alle asetetun 15 000 k-m² tavoitteen.

Liikennehankkeiden ohjelmointi

Kymppi^R-ohjelman lähtökohtana on, että maankäytön, asumisen ja liikenteen yhteensovittamisella lisätään kuntalaisten mahdollisuuksia liikkua kävellen, pyöräillen ja joukkoliikenteellä. Jyväskylän kaupunkiseudun ja valtion välisessä MAL-sopimuksessa on asetettu tavoitteeksi kasvattaa kestävän liikkumisen (kävely, pyöräily ja joukkoliikenne) yhteenlaskettu kulkutapaosuus 55 prosenttiin vuoteen 2030 mennessä. Vuoden 2021 henkilöliikennetutkimuksessa osuus oli 44 %. 

Kävelyn ja pyöräilyn kulkutapaosuuden kasvattaminen edellyttää mm. panostuksia infrastruktuuriin. Tavoitteena on varata kunnallistekniikan investointiohjelmassa kävelyn ja pyöräilyn pääverkon parantamiseen 3 milj. €/vuosi. Kohteiden suunniteltu ajoitus näkyy ohjelman sivulla 38 olevassa ohjelmointitaulukossa. Pääpaino ohjelmoinnissa on lähivuosina keskustan läheisyydessä.

Vaikutukset kunnallistekniikan investointeihin

Investoinnit uusiin asuinalueisiin ovat viime vuosina vähentyneet täydennysrakentamisen korostuessa ja toisaalta usean alueen toteutus on viivästynyt kaavavalitusten vuoksi. Lähivuosina uusien asuinalueiden kunnallistekniikan vuotuinen investointitarve vaihtelee 2,7-4,2 milj. € välillä. Kokonaisinvestointitarvetta nostaa vt 4:n Palokan kohdan parannus. Hanke on tärkeä myös Kymppi^R-ohjelmalle, sillä se mahdollistaa uusien asuinalueiden kaavoittamisen Läntiseen Palokkaan. Vuoden 2027 investoinneista päätetään syksyllä 2026 talousarvion ja investointiohjelman hyväksymisen yhteydessä.

Ehdotus

Esittelijä

Kaupunkirakennelautakunta hyväksyy Kymppi^R2026-ohjelman ohjaamaan uusien asuinalueiden sekä kävelyn ja pyöräilyn pääverkon kohteiden ajoitusta ja toteutusta.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin.