Perustelut
Asunto Oy on esittänyt Jyväskylän rakennusvalvonnalle vaatimuksen ryhtyä toimiin väitetyn hulevesihaitan poistamiseksi. Asunto Oy on ollut ensimmäisen kerran asiasta yhteydessä rakennusvalvontaan vuonna 2021, jolloin kohteessa on käyty katselmuksella. Tämän jälkeen Asunto Oy on kirjallisesti vaatinut, että rakennus- ja ympäristölautakunta antaa kiinteistön 179-66-4-5 (jäljempänä naapurikiinteistö) omistajille määräyksen hulevesien aiheuttaman haitan poistamiseksi. Kirjallisen vaatimuksen jälkeen rakennusvalvonta on käynyt kohteessa uudelleen katselmuksella 29.9.2023.
Jyväskylän rakennus- ja ympäristölautakunta on päätöksessään 12.11.2024 § 42 päättänyt, että edellytyksiä maankäyttö- ja rakennuslain 165 §:n mukaiseen haitan korjaamisesta tai poistamisesta määräämiselle tai 182 §:n mukaisen velvoittavan päätöksen antamiselle ei ole.
Vaatimuksen tekijä on valittanut päätöksestä Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen. Hallinto-oikeus pyytää Jyväskylän rakennus- ja ympäristölautakuntaa antamaan lausunnon asiassa viimeistään 27.1.2025. Lisäaikaa lausunnon toimittamiseksi on saatu 28.2.2025 saakka.
Jyväskylän kaupungin hallintosäännön 15 §:n perusteella lautakunta käyttää tehtäväalueensa puhevaltaa tuomioistuimissa. Rakennus- ja ympäristölautakunnalla on päätöksen tehneenä viranomaisena toimivalta antaa hallinto-oikeuden pyytämä lausunto.
Valitus (lyhennetty)
Asunto Oy vaatii, että hallinto-oikeus kumoaa Jyväskylän kaupungin rakennus- ja ympäristölautakunnan päätöksen ja palauttaa asian uudelleen käsiteltäväksi. Valittaja vaatii myös, että hallinto-oikeus velvoittaa Jyväskylän kaupungin korvaamaan valittajan oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa laillisine korkoineen.
Valituksessa on esitetty, että Asunto Oy:n omistaman kiinteistön pohjoispuolelle yläpuoliseen rinteeseen on naapurikiinteistölle vuosina 2017-2018 rakennettu kaksiasuntoinen talo, ja maanrakennustöiden yhteydessä on kiinteistön pinnanmuotoja voimakkaasti muutettu ja tonttia täytetty useita metrejä karkealla louheella. Naapurikiinteistön hulevedet on johdettu LVI-asemapiirustuksen mukaan eri kivipesiin kiinteistön sivuille alas viettävään jyrkkään rinteeseen. Lisäksi naapurikiinteistön piha-alue on laajasti asfaltoitu ja kiinteistön pinta-alasta vettä läpäisemätöntä on omakotitalotontille poikkeuksellisen suuri määrä.
Valituksessa tuotiin esille, että Asunto Oy:n rakennuksessa oli todettu mittava vedentulo rakennuksen kellariin ja alapohjaan ja, että isännöitsijä olisi havainnut voimakkaita veden valumajälkiä naapurikiinteistön kivetyn penkan laidassa. Asunto Oy on kertonut rakennuttaneensa vuonna 2021 rakennuksensa itäpuolelle maan alle erillisen hulevesipumppaamon sekä rakennuksen takapihalla sijaitsevalle parkkialueelle kaaren muotoisen salaojaputkiston, joka valituksessa on kerrottu asennetun syvälle, noin 180 cm alimman lattiapinnan alapuolelle.
Valituksessa esitetään, että rakennuksen salaojajärjestelmä olisi uusittu rakentamisajankohdan jälkeen, mutta todetaan että rakennuksen alkuperäisistä salaojista ja niiden olemassaolosta ei ole varmaa tietoa. Lisäksi valituksessa esitetään, että rakennuksessa ei olisi kuitenkaan esiintynyt ennen vuotta 2021 veden nousua rakennuksen kellaritiloihin.
Lausunto
Jyväskylän rakennus- ja ympäristölautakunta katsoo, että valitus tulee hylätä.
Valituksen perusteluina on esitetty, että Asunto Oy:n omistamassa rakennuksessa olisi alkanut esiintyä kostumista ja tulvimista vasta sen jälkeen, kun yläpuolinen naapurikiinteistö on rakennettu ja että ajallinen yhteys on ilmeinen. Tästä ei kuitenkaan ole näyttöä. Asunto Oy ei ole osoittanut rakennuksessaan ilmenneen haitan alkamisaikaa, joka on heidän väitteensä mukaan ollut noin kaksi vuotta naapurikiinteistön valmistumisen jälkeen. Valituksen liitteenä asiakirjaselvityksenä olevat valokuvat vain havainnollistavat kiinteistöjen ja niillä sijaitsevien rakennusten sijoittumista toisiinsa nähden, eikä niistä ilmene Asunto Oy:n rakennuksessa ilmennyt, naapurikiinteistön aiheuttamaksi väitetty haitta.
Valituksessa on esitetty, että naapurikiinteistön toteutettu hulevesijärjestelmä ei sovellu tarkoitukseensa eikä ylläpidä terveellisiä ja turvallisia olosuhteita MRL 103 h §:n tarkoittamalla tavalla. Perusteluina on edelleen esitetty, että naapurikiinteistön vettä läpäisemättömän pinta-alan suuri määrä asettaa hulevesijärjestelmän toteutukselle jyrkkärinteisessä maastossa poikkeuksellisia vaatimuksia. Valituksessa on katsottu, että naapurikiinteistön hulevesiä ei myöskään voida jyrkkärinteisessä ja täytöltään tällä tavoin toteutetussa kohteessa imeyttää kiinteistöllä, vaan että ne tulisi johtaa lain mukaan kunnan hulevesijärjestelmään. Valituksen mukaan sillä, onko rakennusvalvonta hyväksynyt sade- ja kuivatusvesiä koskevan naapurikiinteistön suunnitelman, ei ole MRL 103 f §:n ja 103 h §:n soveltamisen kannalta merkitystä, koska järjestelmän toteutus ei täytä lain edellytyksiä eikä terveellisiä ja turvallisia olosuhteita voida järjestelmän toimintapuutteista johtuen valittajan kiinteistöllä ylläpitää.
Tältä osin voidaan todeta, että naapurikiinteistön hulevesijärjestelmä on myönnetyn rakennusluvan, rakentamisen lainsäädännön ja voimassa olevan asemakaavan mukainen. Mikäli kiinteistöllä olisi toteutettu ratkaisuja vastoin kyseisiä säädöksiä ja määräyksiä, olisi rakennusvalvontaviranomainen velvollinen puuttumaan menettelyyn. Rakennusluvan myöntämisen yhteydessä on arvioitu hulevesiratkaisu sekä sen lain- ja asemakaavanmukaisuus. Näin ollen rakennusvalvontaviranomaisella ei ole edellytyksiä asettaa vaatimuksia naapurikiinteistölle.
Naapurikiinteistöllä tehty täyttö on vettäläpäisevää ja eroosiosuojattu pintaosistaan kivilouheella. Rakennuspaikalla tehty 9.5.2017 päivätty perustamistapaselvitys (liite 1) kertoo perusmaan olevan kantavaa moreenia, joka on vettäläpäisevää. Tämän perusteella rakennuspaikalla on tulkittu olevan otolliset edellytykset hulevesien imeyttämiselle.
Valituksessa on esitetty, että MRL:n säädösten asettamien velvollisuuksien täyttymisen arviointi suoritetaan tosiasiallisista olosuhteista ilmenevien tosiseikkojen perusteella. Edelleen valituksessa on todettu, että jos hulevesien käsittelystä kiinteistöllä aiheutuu toiselle kiinteistölle tosiasiallisesti haittaa, ei sillä seikalla ovatko suunnitelmat rakennusvalvonnan hyväksymät tai täyttävätkö ne paperilla lainsäädännön edellytykset, tule olla oikeudellisessa arvioinnissa ratkaisevaa merkitystä.
Siltä osin kuin valittaja viittaa valituksessaan MRL 103 f:ään ja 103 h §:ään, ei rakennus- ja ympäristölautakunta rakennusvalvontaviranomaisena ole toimivaltainen arvioimaan asiaa kuin rakennusluvan ja siihen liittyvien lainsäädännön ja asemakaavan vaatimusten osalta. Muutoin MRL 103 d §:n mukaisesti kunnan määräämä monijäseninen toimielin valvoo kyseisen MRL 13 a luvun säännösten noudattamista. Tämä toimivalta Jyväskylän kaupungin hallintosäännön mukaan kuuluu kaupunkirakennelautakunnalle. Valittajan vaatimuksen on katsottu liittyvän rakennustoiminnan valvontaan sekä MRL 165 §:ään, joiden mukaisena asia on valituksen kohteena olevassa päätöksessä käsitelty ja joissa toimivalta on rakennusvalvontaviranomaisella.
Valituksessa on esitetty, että valittajan kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen salaojajärjestelmä olisi uusittu rakentamisajankohdan jälkeen. Tältä osin on kuitenkin todettava, että valituksessa kuvattu salaojitus on tehty rakennuksen pihassa sijaitsevalle pysäköintialueelle, eikä kosteusongelmasta kärsivän rakennuksen ympärille. Rakennusvalvontaviranomaisella ei ole tiedossa, että rakennuksen salaojajärjestelmä olisi uusittu siten, että salaojaputket sijaitsisivat rakennuksen ympärillä kokonaan rakenteiden alapuolella. Oikein toimivan salaojajärjestelmän tarkoitus on pitää rakennuksen maanalaiset rakenteet kuivina ja koska salaojajärjestelmä ko. rakennuksessa on puutteellinen, kosteus pääsee nousemaan rakenteisiin. Näin ollen kiinteistön omistaja ei ole huolehtinut lakisääteisestä velvoitteestaan rakennuksen kunnossapidon osalta, ja tämä on ollut valittajan esittämän kosteusongelman syntyyn vaikuttava tosiasiallinen tekijä.
Valituksessaan valittaja kertoo veden nousevan rakennuksen kellariin lämmönjakohuoneen syvennyksessä sijaitsevasta lattiakaivosta. Lattiakaivo toimii siis päinvastoin kuin sen on suunniteltu toimivan; lattiakaivo ei vie vesiä pois, vaan sen sijaan tuo niitä rakennukseen sisälle. Rakennuksen sisäpuoliset viemärit, kuten lattiakaivot, tulee liittää jätevesijärjestelmään siten, että niihin johdettavat jätevedet ohjautuvat jätevesiverkostoon ja asianmukaisesti puhdistettaviksi. Normaalisti jätevesiverkostoon kytketty kiinteistön jätevesiviemäri on vesitiivis, eli viemäriin ei pääse ulkopuolista vettä. Tässä tapauksessa näin ei ole. Joko lattiakaivoa ja viemäriä ei ole kytketty jätevesiverkostoon, vaan ne johtavat vedet suoraan maaperään tai kiinteistön jätevesiviemäri ei ole tiivis, jolloin ulkopuolisia vesiä pääsee lattiakaivoon. Valituksessa annettujen tietojen pohjalta vaikuttaa siltä, että rakennuksen kellarin lattiakaivon viemäröinti on puutteellinen ja siten rakentamisen säätelyn vastainen. Valittajan ilmoittamien tietojen valossa näyttää, että rakennuksen teknisistä järjestelmistä ei ole pidetty huolta asiaankuuluvalla tavalla.
Vaikka naapurikiinteistöllä tehtyjen toimenpiteiden katsottaisiin vastoin lautakunnan käsitystä vaikuttaneen valittajan kiinteistöllä havaittuihin kostumis- ja tulvimisongelmiin, edellytetään MRL 165 §:ssä lisäksi aiheutuneen haitan olevan huomattava. Kyseisessä tapauksessa valittajan omistamalla kiinteistöllä olevat puutteet rakennuksen salaojituksessa ja viemäröinnissä ovat edellä kuvatulla tavalla aiheuttaneet tai vähintäänkin myötävaikuttaneet kostumis- ja tulvimisongelman syntyyn sekä korjauksesta aiheutuneisiin kuluihin siinä määrin, että MRL 165 §:n edellytys haitan huomattavuudesta ei täyty.
Edellä esitetyn perusteella ja lisäksi huomioon ottaen valituksenalaisen päätöksen perustelut, lautakunnan päätös ei ole ollut lainvastainen. Näin ollen valitus tulee hylätä. Perusteita määrätä kaupunki korvaamaan valittajan oikeudenkäyntikuluja ei ole; ei ole kohtuutonta, että valittaja vastaisi itse oikeudenkäyntikuluistaan.