Perustelut
Tausta
Kaupunginvaltuusto on tehnyt Hippos-hankkeen toteutuksesta päätökset 28.5.2018/39, 4.2.2019/1, 23.11.2020/100, 25.9.2023/83 ja 30.9.2024/58. Valtuuston päätöksen lisäksi eri toimielimet ja viranhaltijat ovat tehneet muita Hippos-hankkeeseen liittyviä päätöksiä.
Hipposkeskus muodostuu neljästä rakennuksesta, Liikuntakeskuksesta, Osaamiskeskuksesta, Jääurheilukeskuksesta sekä Hippos-Parkista, jotka liittyvät toisiinsa yhteisen aulatilan kautta. Kaupunginvaltuusto päätti, että Hippos-hanke voidaan toteuttaa vaiheittain. Valtuuston päätösten mukaisesti Hippos-hankekokonaisuuden toteutumisen edellytyksenä on, että sen kaikkien kokonaisuuksien (Liikuntakeskuksen, Jääurheilukeskuksen ja Osaamiskeskuksen) käynnistämiselle on valmiudet.
Osaamiskeskus kytkee Liikunta- ja Jääurheilukeskusten liikuntatilat toisiinsa suurten aulatilojen kautta. Aulatilojen yhteyteen rakentuvat myös kaupalliset palvelut, kuten liike-, ravintola- ja kokouspalvelut. Ylempien kerrosten toimisto- ja koulutustilat täydentävät kokonaisuutta. Hippos-hankkeen ja Osaamiskeskuksen tavoitteena on keskittymä, joka yhdistää liikunnan, urheilun, hyvinvoinnin, terveyden edistämisen ja tutkimuksen sekä näiden alojen teknologisen tuotekehityksen tiiviiksi kokonaisuudeksi.
Osaamiskeskukseen sijoitettavat Liikuntapalveluiden tilat korvaavat Monitoimitalon Liikuntapalveluiden toimistotilat. Liikuntapalveluiden on tärkeää sijoittua Hippoksen merkittävään liikuntaolosuhteiden keskittymän yhteyteen.
Hankintalain 8 §:n mukaan hankintalakia ei sovelleta olemassa olevien rakennusten tai muun kiinteän omaisuuden hankintaan tai vuokraukseen millä tahansa rahoitusmuodolla taikka näihin liittyvien oikeuksien hankintaan.
Rakennettavien tilojen vuokraaminen tulee kuitenkin tarkastella myös hankintalain näkökulmasta ja muodostaako vuokrauskokonaisuus hankintalain mukaisen hankinnan. Tarkastelussa tulee kiinnittää huomiota, rakennetaanko rakennus hankintayksikön omistamalle maalle, kuinka pitkä vuokrasopimus on kyseessä ja rakennetaanko tilat hankintayksikön erityisistä vaatimuksista.
Osaamiskeskus rakennetaan uudisrakennuksena Jyväskylän kaupungin omistamalle maalle, jonka käyttöoikeus luovutetaan vuokrasopimuksella Osaamiskeskuksen kiinteistöyhtiölle. Osaamiskeskuksen rakentaminen kaupungin omistamalle maalle ei yksinään muodosta kilpailutettavaa hankintaa, vaan asiassa on käytettävä kokonaisharkintaa.
Laaditun vuokrasopimuksen pituus on määräaikainen 15 vuotta, jota vuokralaisella on mahdollisuus jatkaa toistaiseksi voimassa olevana 12 kuukauden irtisanomisajalla. Markkinaoikeuden tapauksissa MAO 182/03-183/03 kilpailutettavaa hankintaa puoltavana vuokrasopimuksen pituutena on pidetty 25 vuoden vuokra-aikaa. Vuokrasopimuksen pituuden arviointia horjuttaa Euroopan tuomioistuimen ratkaisu C-537/19, jossa 25 vuoden vuokrasopimusaikaa ei ole katsottu olevan liian pitkä muodostuakseen kilpailutettavaksi hankinnaksi. Vuokrasopimuksen pituuskaan ei yksinään muodosta suoraan kilpailutettavaa hankintaa. Osaamiskeskuksen 15 vuoden vuokrasopimuksen ei voida katsoa olevan niin pitkä, että sen perusteella muodostuisi kilpailutettavaa hankintaa.
Osaamiskeskuksen toimistotilat ovat normaaleja toimistotiloja ilman mitään erityisvaatimuksia Liikuntapalveluiden tarpeisiin. Tiloja voisi käyttää myös muun palvelun tai toimijan toimistotilatarpeeseen. Vuokrattavat tilat kattavat vain pienen osan Osaamiskeskuksen kokonaisuudesta.
Edellä kuvatun tarkastelun perusteella Osaamiskeskuksesta vuokrattavien tilojen ei katsota muodostavan hankintalain mukaista kilpailutettavaa hankintaa, vaan vuokrasopimus on normaali vuokrasopimus, joka ei ole hankintalain mukaista hankintaa.
Vuokrasopimus
Tilapalvelu yhdessä Liikuntapalveluiden kanssa on neuvotellut Osaamiskeskuksen Liikuntapalveluiden toiminnoille soveltuvien tilojen vuokraamisesta Kiinteistö Oy Jyväskylän Osaamiskeskuksen kanssa.
Laadittu vuokrasopimus on voimassa määräajan viisitoista (15) vuotta. Vuokralaisella on oikeus jatkaa sopimusta toistaiseksi voimassa olevana kahdentoista (12) kuukauden molemmin puolisella irtisanomisajalla ilmoittaessa jatkamisesta kuusi (6) kuukautta ennen määräaikaisen kauden loppumista. Vuokrakausi alkaa Osaamiskeskuksen valmistuttua arviolta 1.7.2027.
Vuokrattava kokonaispinta-ala on 735,5 m2, joka koostuu 466 m2:n huoneistosta, 152,1 m2:n suuruisesta yhteiskäyttötilojen jyvityksestä, 53,3 m2 suuruisesta kerroksen jakavien tilojen jyvityksestä ja 64,1 m2 suuruisesta rakennuksen yleisten tilojen jyvityksestä.
Vuokrasopimuksessa on huomioitu päätöksen täytäntöönpano ennen päätöksen lainvoimaisuutta vuokrasopimuksen purkavana ehtona, ellei tehtävä päätös saisi lainvoimaa purkautuu vuokrasopimus.
Vuokrasopimus sisältää kohteen ylläpidon vastuunjakotaulukon mukaisesti, joten vuokrasopimus koostuu sekä pääoma-, että ylläpitovuokrasta. Pääomavuokra suuruus on 15 445,50 €/kk (21,00 €/m2) ja ylläpitovuokran suuruus on sopimuksen arvion mukaan 3 949,64 €/kk (5,37 €/m2). Yhteensä vuokra on 19 395,14 €/kk. Edellä esitetyt hinnat ovat arvonlisäverottomia. Pääomavuokran tarkastus on sidottu elinkustannusindeksiin ja ylläpitovuokran tarkastus toteutuneisiin kustannuksiin. Ylläpitovuokran määrä määräytyy vuosittain kiinteistöosakeyhtiön talousarvioon perustuen.
Vuokransuuruus tarkastetaan vuosittain.
Toimivalta asiassa
Jyväskylän kaupungin hallintosäännön 69 § Vuokraaminen mukaisesti vuokralle ottamisesta omaan käyttöön päättää Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunta, kun vuokrasopimuksen arvo on yli kolme miljoonaa euroa, mutta enintään 10 miljoonaa euroa.
Liitteet: Vuokrasopimus liitteineen
Ehdotus
Esittelijä
-
Tuomas Kuronen, kiinteistöjohtaja, tuomas.kuronen@jyvaskyla.fi
Tilapalvelu-liikelaitoksen johtokunta päättää hyväksyä liitteenä olevan vuokrasopimuksen ja ottaa vuokralle vuokrasopimuksen mukaiset Kiinteistö Oy Jyväskylän Osaamiskeskuksen tilat.
Tilapalvelu-liikelaitoksen johtokunta valtuuttaa kiinteistöjohtajan panemaan täytäntöön tämän päätöksen ennen lainvoimaisuutta ja allekirjoittamaan liitteenä olevan vuokrasopimuksen sekä tekemään siihen tarvittavia teknisluonteisia muutoksia.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin