Perustelut
Tausta
Hyvinvointialueet ovat aloittaneet toimintansa 1.1.2023 alkaen. Laki Sosiaali- ja terveyshuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanosta ja sitä koskevan lainsäädännön voimaanpanosta (616/2021) 22 §:n mukaisesti Jyväskylän kaupungin järjestämän ja omistamien perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen käytössä olevat toimitilat siirtyivät Keski-Suomen hyvinvointialueen hallintaan 1. päivänä tammikuuta 2023. Keski-Suomen hyvinvointialue ja Jyväskylän kaupungin Tilapalvelu-liikelaitos solmivat toimitilojen hallinnasta vuokrasopimukset, jotka olivat määräaikaisesti voimassa 1.1.2023 - 31.12.2025. Keski-Suomen hyvinvointialueella oli lakiin ja vuokrasopimukseen kirjattu oikeus pidentää vuokrasopimuksen kestoa 31.12.2026 asti ilmoittamalla siitä viimeistään 31.12.2024.
Keski-Suomen hyvinvointialue ei käyttänyt vuokrasopimuksen pidennysoikeuttaan yhdenkään Jyväskylän kaupungin Tilapalvelun ja Keski-Suomen hyvinvointialueen vuokrasopimuksen osalta, joten kaikki edellä kuvatut vuokrasopimukset päättyvät 31.12.2025. Tilapalvelu ja Keski-Suomen hyvinvointialue ovat neuvotelleet toimitilojen uusista vuokrasopimuksista alkuvuodesta 2025 alkaen. Neuvotteluiden edetessä Tilapalvelu ja Keski-Suomen Hyvinvointialue ovat solmineet tarvittavat oppilashuollon toimitiloja koskevat vuokrasopimukset. Muiden tilojen osalta vuokraneuvottelut ovat kesken.
Vuoden loppuun päättyvät vuokrasopimukset oli laadittu noudattaen Valtioneuvoston asetusta kunnan ja hyvinvointialueen välisen siirtymäkauden vuokrasopimuksen vuokran määräytymisestä vuosina 2023–2026 (272/2022). Vuokra-asetus ei säädä uusien neuvoteltavien vuokrasopimusten hinnoittelua, vaan vuokrasopimukset on hinnoiteltava markkinaperusteisesti. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan julkisyhteisölle hintatason vertaaminen vastaavassa tilanteessa olevan yksityisen yrityksen hinnoitteluun ei riitä osoittamaan markkinaperusteisuutta, vaan julkisyhteisön tulee pyrkiä hinnoittelullaan liiketaloudellisesti kannattavaan toimintaan. Kannattavan liiketaloudellisen toiminnan edellytys on, että saatavat tulot kattavat kaikki toiminnasta aiheutuvat kustannukset sekä kohtuullisen tuoton toimintaan sitoutuneille varoille.
Kuntalain (410/2015) 126 §:n mukaan kunnan hoitaessa lain 7 §:ssä tarkoitettua tehtävää kilpailutilanteessa markkinoilla sen on annettava tehtävä osakeyhtiön, osuuskunnan, yhdistyksen tai säätiön hoidettavaksi (yhtiöittämisvelvoite). Tilojen vuokraaminen hyvinvointialueelle on katsottu olevan yhtiöittämisvelvoitteen mukaista toimintaa siltä osin kuin tilavuokrauksen ei voida katsoa olevan vähäistä.
Vuokrasopimukset
Yhtiöittämistä edellyttävät kohteet siirtyvät Jyväskylän kaupungin omistamalle tai omistamille yhtiöille myöhemmin tehtävän päätöksen mukaisesti. Yhtiöittämistä ei ole mahdollista toteuttaa tai viedä päätöksentekoon ennen kuin Keski-Suomen hyvinvointialueen kanssa on saatu solmittua vuokrasopimukset. Yhtiöittämisen edellytyksenä on, että vuokrasopimukset yhtiöitettäviin kiinteistöihin ovat yhtiölle kannattavat ja markkinaperusteiset. Yhtiöllä ei tulisi olemaan sellaista kiinteistöomistusta, joka voisi kattaa tyhjäksi jäävien sosiaali- ja terveyshuollon tilojen menot niiden vajaakäytön osalta tai rakennusten luopumisesta mahdollisesti aiheutuvat kustannukset.
Keski-Suomen hyvinvointialueen palveluverkkoesitys tarkastelee sosiaali- ja terveyshuollon palveluverkon kehittämiskohteita vuoteen 2030 asti. Tarkasteluajanjakso on kiinteistönhallinnan näkökulmasta erittäin lyhyt. Vuokrasopimusten hinnoittelussa ja kiinteistönhallinnassa on huomioitava merkittävä taloudellinen riski yhtiöitettävien vaikeasti muuhun kuin sosiaali- ja terveyspalveluiden käyttöön kehitettävien kohteiden osalta johtuen erittäin lyhyestä näkymästä tulevaisuuteen. Hyvinvointialueen palveluverkkoesityksessä esitetään yhtiöittämisvelvoitteen alaisiin kohteisiin osittain palveluiden lopettamista, mikä aiheuttaa kiinteistöihin merkittävän vajaakäytön. Vajaakäyttöä vastaavasti kiinteistön omistajalla ei ole mahdollisuutta laskea kiinteistöjen menoja, samoin kuin osakeomisteisten tilojen menot jäävät omistajalle vastattavaksi huolimatta siitä, onko tiloissa käyttöä vai ei.
Vuokrasopimusten riskiarviointi
Keski-Suomen hyvinvointialueen palveluverkkoesityksestä on tulkittavissa, että alue on siirtämässä tiettyjä Tilapalvelun omistamissa kiinteistöissä sijaitsevia toimintojaan kuluvan vuosikymmenen aikana.
Vuokrauksen ja vuokrasopimuksen hinnoittelun periaatteet
Jyväskylän kaupungin Tilapalvelu haluaa vuokrata Keski-Suomen hyvinvointialueelle heidän tarvitsemansa tilat. Vuokrauksen periaatteet tulee olla sellaiset, ettei kaupungille tai yhtiöittämisvelvoitteen alaisiin kiinteistöihin muodostu kohtuutonta taloudellista riskiä. Vuokrauksessa tulee pyrkiä ensisijaisesti määräaikaiseen sopimukseen, jotka ovat pituudeltaan sellaisia, että kiinteistönomistajalle jää riittävä aika selvittää ja järjestellä kiinteistöjen jatkokäyttö ja -toimet. Toistaiseksi voimassa olevat sopimukset ovat mahdollisia, jos vuokrasopimuksen vaikutus kokonaisvuokraukseen on vähäinen tai on muutoin perusteltua solmia toistaiseksi voimassa oleva sopimus.
Yhtiöitettävien kiinteistöjen vuokrasopimukset tulee hinnoitella niin, että vuokrasopimusten tuotot mahdollistavat kohtuullisen vajaakäyttöisen siirtymäkauden Keski-Suomen hyvinvointialueen luopuessa vuokraamistaan tiloista. Yhtiöitettävää kiinteistöportfoliota tarkastellaan kokonaisuutena siten, että kokonaisuus on kannattava vähintään vuokrasopimuksen keston ajan tuottaen riittävän kassavirran kiinteistöjen jatkokäytön tai luopumisen mahdollistamiseksi.
Kaupungin omistukseen jäävien kiinteistöjen osalta hinnoittelun tulee olla markkinaperusteinen niin, että vuokra kattaa vuokrattavien tilojen menot sekä kohtuullisen tuoton sijoitetuille varoille. Hinnoittelussa huomioidaan vuokrasopimuksen pituus ja vuokrasopimukseen sisältyvät taloudelliset riskit.
Toimivalta
Jyväskylän kaupungin hallintosäännön 69 §:n mukaisesti Tilapalvelu-liikelaitoksen johtokunta päättää vuokralle antamisen periaatteista ja vuokrien hinnoitteluperiaatteesta Tilapalvelun hallinnoimien rakennettujen kiinteistöjen ja huoneistojen sekä niihin liittyvien maa-alueiden osalta. Tilapalvelu-liikelaitoksen johtaja päättää toimitilojen vuokralle antamisesta sekä vuokrien hinnoittelusta periaatteiden mukaan.
Ehdotus
Esittelijä
-
Tuomas Kuronen, kiinteistöjohtaja, tuomas.kuronen@jyvaskyla.fi
Tilapalvelu–liikelaitoksen johtokunta päättää Keski-Suomen hyvinvointialueelle vuokrattavien tilojen
1. vuokraamisen periaatteista seuraavasti:
- Vuokraus ei muodosta kaupungille tai yhtiöittämisen yhteydessä yhtiölle kohtuutonta taloudellista riskiä.
- Vuokrauksessa tulee pyrkiä ensisijaisesti määräaikaiseen sopimukseen. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on kuitenkin kokonaisharkinnan perusteella mahdollinen.
2. vuokrahinnoittelun periaatteista seuraavasti:
- Vuokrasopimusten hinnoittelun tulee olla markkinaperusteista.
- Yhtiöitettävien kiinteistöjen osalta hinnoittelun tulee perustua tietopohjaiseen riskiarvioon kiinteistöjen tulevaisuudesta.
- Vuokraus tulee hinnoitella niin, että saatava vuokra kattaa vuokrattavien kohteiden menot sekä kohtuullisen tuoton sijoitetuille varoille.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin